Проблема: Упущенное время

Одна из самых распространенных проблем, с которой может столкнуться дольщик, - нарушение сроков сдачи объекта. Согласно закону 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру в новостройке владельцу после того, как дом будет введен в эксплуатацию, но не позднее срока, который предусмотрен договором.

Что делать, если дом не сдан в срок?

Если новоселье все-таки откладывается, возможны несколько вариантов развития событий. Порядочный застройщик, понимая, что не укладывается в график, обязан предложить дольщику изменить сроки в договоре, предупредив об этом за 2 месяца до окончания строительства.

Если дольщик соглашается подождать, то к ДДУ по соглашению обеих сторон составляется дополнительное соглашение. В противном случае, участник долевого строительства может дождаться, когда истекут определенные договором 2 месяца после неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого достаточно уведомить строительную компанию заказным письмом с описью вложения. С этого момента договор считается расторгнутым.

По закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, застройщик после получения уведомления обязан в течение 20 рабочих дней вернуть несостоявшемуся новоселу деньги и проценты за их использование. Проценты исчисляются за весь срок, в течение которого деньги находились в руках застройщика - со дня первого взноса до дня их возврата дольщику. Их сумма равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Причем, если участником долевого строительства является физическое лицо, то эта ставка удваивается.

Если в течение 20 дней дольщик не обратится за деньгами, их следует перечислить в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Кстати, если вам все-таки удалось получить долгожданную квартиру, хоть и с опозданием, помните, что вы можете рассчитывать на неустойку за каждый день просрочки. Размер пени рассчитывается по схеме, описанной выше.

Проблема: Недостатки и нарушения

Дом достроен, вы наконец увидели будущее жилье, но некоторые нарушения при строительстве или отделке делают жизнь в новой квартире некомфортной, а иногда и невозможной. Согласно закону, застройщик обязан передать покупателю жилье, качество которого соответствует «условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». Если жилая недвижимость этим требованиям не соответствует, то дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Кроме того, отказаться от исполнения ДДУ можно в случае «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок».

Как заставить застройщика ответить за нарушения при строительстве?

Проблема заключается в том, что в законодательстве о долевом строительстве нет четкого определения «существенного нарушения». По словам О. Островского, в этом случае можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей». В преамбуле этого документа сказано, что «существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения».

Однако отказываться от объекта, на стадии, когда вас допустили к осмотру, по мнению эксперта не слишком разумно: «Если вас допустили к осмотру квартиры, то степень готовности дома высокая, а значит, надо использовать все возможности для устранения застройщиком недостатков». При обнаружении дефектов дольщик имеет право потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Естественно, нарушения, обнаруженные вами, необходимо зафиксировать. «Если дефекты очевидны, их нужно сфотографировать, снять на видео, желательно составить комиссионный акт. Лучше, если при этом будут присутствовать представители застройщика», - советует эксперт. Неочевидные нарушения придется фиксировать при помощи строительной экспертизы. После этого необходимо письменно сообщить о ваших претензиях строительной компании. Лучше всего это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении. В нем следует указать разумные сроки устранения недостатков или потребовать уменьшить цену договора.

И только, если вы не нашли должного понимания с застройщиком или убеждены, что обнаруженные недостатки в строительстве неустранимы, надо начинать процедуру расторжения договора, в том числе в судебном порядке. Взыскать с застройщика в этом случае можно не только оплаченные вами денежные средства, но и убытки - понесенные вами расходы, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств, и компенсацию за моральный вред.

Проблема: Банкротство застройщика

Признание компании-застройщика банкротом также является основанием для отказа от исполнения дольщиком обязательств. «Если арбитражным судом принято решение о банкротстве застройщика, участники строительства имеют право предъявить в суд требования о передаче им помещений или денежных средств, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», - рассказывает О. Островский.

Гражданам необходимо представить суду доказательства того, что по договору ими была произведена оплата. После рассмотрения требований граждане включаются в реестр требований о передаче жилых помещений. Те дольщики, которые расторгли договор ранее и не получили денег, а также те, кто в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, заносятся в реестр требований кредиторов.

Что делать, если застройщик - банкрот?

Такой вариант - самый долгий и трудный для дольщика. Дальнейшее развитие событий зависит от различных факторов, в том числе - от стадии строительства.

1. Если объект недвижимости введен в эксплуатацию до начала процедуры банкротства или разрешение на ввод получено уже в ходе конкурсного производства, то дольщики, включенные в соответствующий реестр, могут рассчитывать на передачу им квартир при соблюдении указанных в законе условий.
2. Если дом не достроен, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив, которому по решению суда возможна передача новостройки и участка под ней для завершения строительства. «Вопрос об этом должен вынести на собрание участников строительства арбитражный управляющий не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после его утверждения, - поясняет О. Островский - Правда для передачи дома ЖСК, кроме решения о создании такого кооператива, принятого собранием участников строительства 3/4 голосов, необходимо еще одновременное выполнение 7 условий, прописанных в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».

Незавершенный объект долевого строительства может быть и продан на торгах. При этом 60% вырученных средств направляются на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом, а 25% - участникам долевого строительства, включенным в реестр кредиторов.

Быть дольщиком или не быть - вот в чем вопрос

Ситуация, когда застройщик по каким-то причинам затягивает исполнение своих обязательств отнюдь не редкость. Вопрос, нужно ли в этом случае срочно расторгать договор долевого участия или нет, - не имеет однозначного ответа.

Расторгать договор или нет, должен решить сам участник долевого строительства. Для того, чтобы это решение было обоснованным, эксперты советуют ответить себе на несколько вопросов:

• у кого в собственности находится земельный участок (от этого в значительной мере зависит возможность влияния на застройщика исполнительных органов власти);
• степень готовности объекта, наличие или возможность продления сроков действующего разрешения на строительство;
• есть ли на объекте свободные квартиры, продажа которых позволит осуществлять финансирование строительства, (оценить иные возможные источники финансирования);
• исходя из вышеназванного, есть ли у застройщика реальные шансы завершить строительство дома и передать квартиры дольщикам;
• сколько времени займет расторжение договора, в том числе, возможно, в судебном порядке, и получение взысканных с застройщика денежных средств (застройщики, попавшие в такую ситуацию, как правило, имеют ограниченные финансовые ресурсы и всячески затягивают как и вынесение самого судебного решения, так и его исполнение);
• есть ли в договоре обязательства дольщика при расторжении договора в одностороннем порядке определенную часть оплаченных денежных средств (на практике эта цифра достигает 20%) оставлять застройщику;
• не приведет ли неисполнение обязательств застройщика перед дольщиками по возврату денежных средств к его банкротству.

Оценив возможности застройщика, вам будет проще отделить эмоции от фактов и, при необходимости, принять решение о расторжении договора.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ Автор: Федосова Ольга,