Конкуренция на рынке новостроек обостряется, а платежеспособный спрос на жилье не увеличивается. Эксперты поспорили о том, стоит ли считать эту тенденцию кризисной*.

Строят и раскупают

Игорь Лукьяненко, начальник Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска:
– Конкуренция на строительном рынке растет. В городе возводят новостройки различного класса, и, соответственно, стоимость квартир в них различна. Жилье находит своего покупателя, к какой бы категории ни принадлежало. Планы города и области по-прежнему амбициозны и рассчитаны на увеличение темпов ввода жилых домов. Я не считаю, что отрасль приближается к состоянию кризиса. Напротив, строительный сектор динамично развивается, и в ближайшей перспективе – 5–10 лет – потребности населения в квадратных метрах только возрастут.

Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting:
– В периоды жилищно-строительных бумов в США новые квартиры приобретали примерно 4 % домохозяйств. В прошлом году в Новосибирске купили более 30 тысяч квартир на 500 тысяч домохозяйств – это на уровне 6 %. Но власти считают, что объемы ввода жилья можно наращивать и дальше. Время покажет. Замечу, летом 2008 года представители мэрии столь же бравурно рассказывали нам о том, как все будет хорошо.

Константин Боков, президент Ассоциации строителей и инвесторов:
– Потребность в жилье у новосибирцев есть и будет. Поэтому говорить стоит не о перепроизводстве, а о наличии платежеспособного спроса.

Собственных средств сегодня у населения недостаточно, их стало меньше, чем до 2008 года: тогда были примеры, что люди рассчитывались за однокомнатные квартиры и студии, вытаскивая деньги из карманов – буквально, сегодня же недвижимость приобретают в основном с помощью ипотеки. Если бы не активное участие банков в жилищном кредитовании, то спрос был бы существенно ниже озвученных цифр.

Портрет заемщика: молодо – задешево

Вячеслав Илюхин, председатель комиссии по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска:
– Спрос на квартиры в Новосибирске есть, объемы жилищного строительства увеличиваются. Не стоит забывать и о миграционном притоке. Правда, иногородних среди покупателей квартир менее 20 %, как правило, ими являются новосибирские семьи в возрасте 25–35 лет с детьми.

Сергей Дьячков: – В настоящее время миграция в Новосибирске – приблизительно 20–30 тыс. семей в год.

Евгения Гречихина, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный»:
– В основном жилищные кредиты берут люди 27–40 лет, работающие и уже чего-то добившиеся в жизни. С 2010 года доля первичного жилья в общем объеме ипотечного кредитования составляет 50 %. Квартиры в новых домах приобретают разные: с отделкой и без, дешевые и дорогие. Как правило, молодые семьи выбирают те, что дешевле. Значимым критерием для них является цена, в отдельных случаях даже местоположение объекта роли не играет. Если у молодежи есть возможность купить квартиру за 1,6-1,7 миллиона рублей, они предпочтут новостройку, нежели жилплощадь за ту же цену в хрущевке.

Качество кредита портит конкуренция

Евгения Гречихина: – …Доля просроченной кредиторской задолженности у нас минимальная – 2%.

Сергей Дьячков: – Это значит, что у вас хороший, консервативный банк.

Евгения Гречихина: – Жилищные кредиты являются обеспеченными, к тому же к покупке квартиры люди относятся ответственно. Но основной критерий, который позволяет удерживать низкий уровень просрочки, – это первоначальный взнос.

Сергей Дьячков: – Согласен, что первоначальный взнос отсекает безответственных людей. А какой он у вас по кредиту на жилье в «Чистой Слободе»?

Евгения Гречихина: – 0 %...

Сергей Дьячков: – А почему? Потому что конкуренция!

Евгения Гречихина: – …и мы будем продвигать этот продукт.

Сергей Дьячков: – Конечно, будете, тем самым ухудшая качество кредита в своем банке и в целом по системе.

Евгения Гречихина: – В Новосибирске конкуренция в банковском секторе огромна: ипотечные кредиты выдают в 65 банках.

Спекулянты выжидают, продавцы уступают

Марат Авлеев, директор Новосибирского филиала агентства недвижимости «Этажи»:
– На первичном рынке спрос перетекает в сторону квартир от надежных застройщиков. Но у них сегодня не такая большая маржа – строители тоже хотят зарабатывать и не дают серьезных скидок частным инвесторам. Они же в свою очередь, с одной стороны, не готовы рисковать деньгами в непонятных для себя ситуациях, когда компания только выходит на рынок и начинает забивать сваи, с другой – говорят о высокой цене жилья от застройщиков с репутацией и поэтому занимают выжидательную позицию.

Сергей Дьячков: – Спекулятивность заканчивается, это абсолютно естественный процесс.

Марат Авлеев: – На наш взгляд, принципиальное значение в настоящее время имеют факторы надежности и качества. Потребители стали более требовательными и могут позволить себе ждать. «Встретимся весной» – так говорят многие из них, не получая дисконта, на который рассчитывают. Что касается вторичного жилья, то зачастую продавцы, пытаясь реализовать квартиру в течение трех-четырех месяцев, уступают, к примеру, с 3,8 миллионов рублей до 3,4-3,5 миллионов, то есть на 10 % и более. На растущем рынке такого не бывает.

…90 % сделок сейчас – с недвижимостью стоимостью до 3,5 миллионов рублей. Еще одна тенденция: несмотря на рост цены квадратного метра в целом по рынку, средний чек на квартиру в абсолютном выражении не увеличивается. О чем это говорит? Площадь квартир постепенно уменьшается.

Сергей Дьячков: – Согласно целому ряду источников, к примеру АН «Жилфонд» и RID Analytics, цены на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке, в лучшем случае находятся в стагнации, и говорить об их перманентном росте не приходится. И это притом, что аналитики показывают значения без учета скидок, о которых говорил Марат.

Так, по данным RID Analytics, на первичном рынке цены с января по май поднялись приблизительно на 5 %, к июню начали опускаться и сегодня находятся на уровне начала года. По вторичному рынку до октября наблюдался рост – 5–7 % годовых, после – цены стабилизировались и имеют тенденцию к снижению.

Вячеслав Илюхин: – На «вторичку» они будут падать, в том числе и потому, что жить в старых домах некомфортно. А вот иллюзий по поводу падения стоимости «квадратов» в новостройках я бы не испытывал.

Сергей Дьячков: Ряд застройщиков не повышали цены с сентября, некоторые – с мая, а кое-кто в сентябре начал их снижать.

Вячеслав Илюхин: – Не дорожает то жилье, цены на которое застройщики изначально завысили. Сейчас их догоняют те компании, у которых цены были ниже.

По нормативу или на практике?

Сергей Дьячков: – В условиях затоваривания рынка, а оно, так или иначе, существует, по крайней мере как тенденция…

Игорь Лукьяненко: – А почему вы берете за аксиому «затоваривание» и «перепроизводство»? Есть такой показатель: ежегодно в крупном городе должны производить один квадратный метр жилья на человека. Это для того, чтобы восполнять ветхое жилье…

Сергей Дьячков: – А кто установил этот норматив?

Игорь Лукьяненко: – Он общепринятый…

Сергей Дьячков: – Существует практика рынка…

Игорь Лукьяненко: – Тогда покажите, откуда вы взяли «перепроизводство». «Практика рынка» – это абстрактное понятие.

Сергей Дьячков: – Мы видим рынок США…

Игорь Лукьяненко: – Ну, это, конечно, более точная норма…

Сергей Дьячков: – Исходя из практики Великобритании и США, каждые четыре-пять лет в рыночной экономике наступает кризис перепроизводства жилья.

Плавное снижение – плавный подъем

Сергей Дьячков: – Когда у человека номинальная зарплата не растет, то, с учетом инфляции, доля затрат на жилье в его потребительской корзине снижается, поскольку увеличиваются расходы на еду.

…Сегодня темп роста реальных доходов населения – 3-4 % в год, и фактически все они вымываются кредитами прошлых лет, то есть уходят на оплату старых потребительских и ипотечных долгов. Темпы роста валового продукта в Российской Федерации составляют 1,2 % годовых. Ниже двух процентов – это очевидная стагнация. А теперь скажите, почему у нас вырастут продажи квартир?

Константин Боков: – Я не говорю, что вырастут. Возможно, по итогам года их будет больше. В Новосибирске рынок искусственно «подогрет» за счет ипотеки, что и обеспечивает положительную динамику. По инерции мы пока выдаем продукцию, ее пока покупают, банки пока работают нормально, но не все… Тревожно. Все зависит от общего состояния экономики: как только банки начнут «прогибаться», как 2008–2009 годах – когда ипотека «усохла», мы столкнемся с той же кризисной ситуацией. Достаточно снизить объемы кредитования через увеличение процентной ставки, и все сразу же встанет на свои места. Если произойдет «схлопывание», как в 2008 году, строителям мало не покажется.

Сергей Дьячков: Как известно, угол падения равен углу отражения. Плавное снижение рынка предполагает столь же плавный подъем. В строительстве, по нашим оценкам, он начнется с осени 2014 года.

Фото с сайта vk.com, n-s-k.net

Записала Ирина ВИДУЛИНА

* Круглый стол состоялся в ИД «Советская Сибирь».