Совместные фобии арендодателей и нанимателей жилья

Эксперты ведущих риэлторских компаний — ИНКОМ-Недвижимости, НДВ-Недвижимости и МИЭЛЬ-Аренды — составили рейтинг общих и индивидуальных страхов владельцев и арендаторов жилой недвижимости. Также они рассказали о реальном положении дел на рынке в сравнении с укоренившимися фобиями и путях избавления от последних.

• Досрочное расторжение договора

Опасения. Поголовно все собственники и квартиранты боятся расторжения договора аренды раньше установленного срока. Так как первым придется искать новых нанимателей, что в нынешней ситуации превышения предложения над спросом в 1,5 раза сложно. В случае простоя купленной квартиры владельцы будут нести расходы на содержание вместо должных дивидендов.

В то же время, несмотря на существующий огромный выбор вариантов, арендаторы не спешат менять место жительства. Это грозит очередными затратами — финансовыми, временными, физическими как на поиск квартиры, так и на переезд. Также нужно вносить новую арендную плату, залог и отдавать агенту комиссионные.

Реальность. В действительности в настоящее время только 5% договоров найма расторгаются досрочно. За последнее 5-летие рекордный уровень в 35% показал конец 2014 года. Тогда арендаторы массово покидали рынок.

Способы предупреждения. Несмотря на то, что наймодатель имеет право требовать от квартиранта съехать раньше срока, указанного в договоре (например, при нарушении условий соглашения, из-за неплатежей), существуют методы максимального снижения негативных последствий подобных ситуаций. Так, в договоре необходимо предусмотреть обязательства обеих сторон уведомлять друг друга о решении освободить жилпомещение не позднее чем за месяц до планируемой даты. Также не лишним станет обозначение компенсации ущерба в случае противоправных действий одной из сторон.

Например, для владельцев квартир обычно прописываются штрафы за беспричинное досрочное выселение добросовестного арендатора. При этом нужно определить порядок возврата средств нанимателю за оплаченный и непрожитый период и залога.

• Мошенничество

Опасения. Каждая сторона сделки опасается мошеннических манипуляций оппонента. Так, потенциальные квартиранты боятся нарваться на самозванцев, представляющихся собственниками, которые по поддельным документам могут получить арендную плату, залог и скрыться в неизвестном направлении. Такой договор будет недействительным, а наниматель останется на улице без возмещения ущерба. Также они беспокоятся по поводу аналогичного сценария, но с внезапной сменой замков.

Все арендодатели боятся, что в их квартире поселятся лица, не значащиеся в договоре. Что недвижимость перейдет в субаренду. Особенно они тревожатся в отношении гастарбайтеров, семей с маленькими детьми или крупными домашними питомцами.

Реальность. Мошенничество было серьезно распространено на рынке аренды жилья в конце 90-х годов прошлого века и начале «нулевых». Тогда почти за 15 сделками из 100 стояли аферисты. На данный момент только в 5-7 из 100 показов фиксируются попытки недобросовестного найма. Причем их пресекают риэлторы на этапе изучения документов.

Способы предупреждения. Без сопровождения сделки специалистами возможность угодить к мошенникам значительно выше. Поэтому лучше обращаться к профессионалам.

Арендаторы могут пересдавать квартиры, если собственник согласен и это задокументировано. Если письменного разрешения нет — по умолчанию субаренда противозаконна и все наниматели и поднаниматели подлежат принудительному выселению. А при порче имущества — еще и со штрафом. От нелегальных жильцов могут спасти регулярные проверки жилья наймодателем. Однако их частоту нужно отмечать в договоре и оповещать квартирантов о визитах.

• Дополнительные финансовые расходы во время аренды

Опасения. И арендаторы, и арендодатели беспокоятся о дополнительных затратах в период найма. Первые страшатся повышения ставки и невозврата залога. Вторые — задержек арендных платежей или невыплат вообще, включая ЖКУ.

Особенно актуальны такие фобии на фоне кризисных явлений в стране. Когда поднять арендную ставку собственников может вынуть очередной скачок валютных курсов. А квартиранты все чаще рискуют попасть в сложное финансовое положение, например, из-за сокращения на работе.

Кроме того, хозяева съемного жилья нередко не торопятся возвращать нанимателям страховой депозит. Либо без объяснения причин, либо под надуманным предлогом нанесенного недвижимости вреда.

Реальность. Договор аренды предполагает фиксирование размера ставки на весь срок его действия. Корректировать сумму разрешено только при продлении договора или по соглашению сторон. Обычно это прописывается. В целом за 2015 год и начало 2016-го между участниками рынка не было споров по данным вопросам. Так как в сложившейся ситуации кризиса в экономике от тактики и стратегии наймодателей зависит наличие или отсутствие квартирантов, а также простоя/непростоя лотов.

Также договор найма содержит штрафы за неоплату: пени в 0,1% арендной ставки за каждый день просрочки. При нарушении сроков более чем на 10 дней собственник может в одностороннем порядке разорвать соглашение. А наниматель должен выехать за 3 дня и отдать сумму за весь период проживания.

Часто владельцы купленного жилья избегают семей с детьми. Они боятся как неплатежей, так и законодательного запрета на выселение из квартиры матери с ребенком. Однако подобное правило распространяется лишь на соцнайм. Условия коммерческого устанавливают сами граждане.

Способы предупреждения. Для исключения просрочек или неоплат ЖКУ 80% собственников собирают с арендаторов необходимые суммы и сами рассчитываются по квитанциям. Любые конфликтные ситуации помогает предотвратить изначальное скрупулезное обсуждение сотрудничества и документирование всех требований и условий. Детальный договор также пригодится в суде.

• Порча имущества

Опасения. Большинство нанимателей тревожатся о сохранности чужих вещей в чужом доме. В то время как наймодатели переживают за свою собственность, включая мебель, сантехнику, ремонт. Некоторые думают, что арендаторы способны буквально уничтожить квартиру и скрыться. Также распространены страхи по поводу залива соседей и пожара.

Реальность. Лишь 3% арендодателей заранее делают опись имущества. Все они являются хозяевами высокобюджетных объектов. Остальные в передаточном акте перечисляют наиболее крупные предметы интерьера и бытовой техники, указывая новые они или были в употреблении. Причем 30% всех конфликтов на рынке возникают на почве повреждения имущества.

Способы предупреждения. При заключении договора аренды нужно сформировать подробный перечень имущества в съемной квартире, детально описав состояние. Что в случае ущерба даст возможность получить компенсацию. Также рекомендуется оформлять страховку. Она спасет от пожаров, затоплений и других форс-мажоров.

• Бдительность законопослушных соседей

Опасения. Владельцы жилья и наниматели боятся вторжения соседей. А именно — слежки, передачи информации о фактах аренды в полицию и налоговую.

Реальность. В настоящий момент существует практика выявления так называемых «резиновых» квартир. Причем власти стимулируют граждан помогать им вычислять нелегалов.

Индивидуальные опасения арендодателей и квартирантов

Несмотря на внушительный список общих фобий, у собственников и арендаторов квартир есть индивидуальные.

• Прописка нанимателей и лишение жилья

Опасения. Многие начинающие наймодатели боятся, что арендаторы пропишутся в их квартире и смогут отобрать ее.

Реальность. Без участия владельца никто не сможет зарегистрировать прописку в его недвижимости.

• Использование квартиры не по назначению

Опасения. Арендодатели переживают, что в съемном жилье квартиранты могут организовать притон или бордель, в крайнем случае, тату-салон.

Способы предупреждения. В договоре аренды нужно отметить обязательство нанимателя использовать квартиру только для проживания, иначе его ждет выселение через досрочное расторжение соглашения.

Также эксперты советуют собственникам периодически посещать сдаваемое жилье. Этот пункт также необходимо зафиксировать в договоре с указанием периодичности визитов и заблаговременного уведомления о таковых.

• Возвращение бывших арендаторов

Опасения. Зачастую новые квартиранты тревожатся, что в снимаемое ими жилье могут нагрянуть бывшие арендаторы. Например, пока дома никого нет, они попадут туда по дубликатам ключей, сделанным во время проживания.

Реальность. Иногда подобные ситуации возникают. Предыдущие наниматели выносят ценные вещи из квартиры, которую уже арендовали другие граждане. Такими случаями занимаются правоохранительные органы.

Способы предупреждения. Специалисты рекомендуют собственникам после каждой смены арендаторов обновлять замки. Но это также стоит прописывать в договоре. При этом подобную инициативу могут изъявить новые наниматели, а также обратиться в местное отделение ОВД с просьбой проверить квартиру на наличие в «черном» списке.

• Внезапные визиты владельцев

Опасения. Арендаторы опасаются очень частых и несвоевременных посещений квартир их владельцами.

Реальность. Обычно визиты наймодателей происходят раз в месяц, во время передачи арендных платежей. Некоторые же предпочитают навещать картирантов внезапно — по выходным, поздними вечерами, ранними утрами, без звонка, открывая дверь ключами.

Способы предупреждения. Как уже отмечалось, периодичность проверок на сохранность имущества и пр. нужно указывать в договоре. Также как и условия уведомления о них. Зачастую — за 3 дня.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ