Конечная стоимость готового жилья – как для обманутых дольщиков, так и для тех, кто только собирается приобрести квартиру в новостройке, – может увеличиться.

Количество обманутых дольщиков обещают сократить: местные чиновники привлекают строительные компании к завершению проблемных объектов, федеральные законодатели разработали механизм «воспитания» застройщиков, гарантирующий в случае их банкротства возврат денег по договорам долевого участия.

Ввести или перенести

Как сообщила начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова, в соответствии с планом поэтапного ввода проблемных объектов, утвержденным губернатором, в 2013 году завершится строительство 9 долгостроев. Два из них уже сданы: в августе – жилой дом на улице 1-й Клинической, 1, в сентябре – дом № 104 на улице Пархоменко.

В ближайшие дни могут быть приняты в эксплуатацию дома по адресам: улица Алтайская, 12, улица Титова, 29/1, улица Танкистов, 4, улица Петухова, 6/5, дом «Дельта» в МЖСК «У озера», а также дом в Бердске на улице Карла Маркса, 4.

– Кроме того, ожидаем ввод одного дома на Ключ-Камышинском плато и одного или двух домов – это зависит от того, как пройдет комиссия Госстройнадзора, – на улице Дениса Давыдова, – добавил начальник отдела жилищного строительства и инженерного обеспечения департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Александр Колмаков. – Также заявлены на ввод в эксплуатацию 7 жилых домов на площадке бывшего микрорайона Береговой (проект «Европейский берег». – Ред.). По предварительным проверкам Госстройнадзора есть существенные замечания, в том числе касающиеся систем жизнеобеспечения. Буквально в течение пары дней будет понятно, успевают ли ввести эти дома в уходящем году, или сроки перенесут на первый квартал следующего года. По предварительным подсчетам, в 2014 году сдадут примерно такое же количество объектов, как и в 2013-м, – до 10.

Доплатить и достроить

– В понимании большинства дольщиков достроить их дом должны бесплатно, – говорит юрист Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов Новосибирской области Евгений Смышляев. – Но ведь любой застройщик заходит на площадку, только если видит экономическую выгоду от реализации проекта – никто не будет работать себе в убыток.

Поэтому компаниям, которым переданы проблемные объекты, предлагают «прибыльные» схемы – возможность реализации свободных площадей, сбора дополнительных средств со всех дольщиков, а зачастую и то и другое.

По наблюдениям Александра Колмакова, в некоторых случаях, а точнее иногда, ввести дом в эксплуатацию получается и без доплаты со стороны обманутых инвесторов – за счет увеличения (если позволяют размеры земельного участка и сам проект) количества жилых и офисных помещений на продажу.

– Вместе с тем в Новосибирске есть объекты с дефицитом денежных средств на достройку в размере 400 миллионов рублей, – продолжает Александр Борисович. – Участок ограничен, квартиры все проданы, изменить проект невозможно, поэтому, безусловно, дольщиков попросят доплатить. В числе объектов с тяжелой экономикой – дом на Новосибирской, 27, для завершения которого необходимы 270 млн рублей. Одно из предложений инвестора – доплаты в размере 10 тысяч рублей с квадратного метра. Сейчас мы его рассматриваем. Как вариант рассматриваем и дополнительные меры стимулирования застройщика с учетом существующих нормативных актов. Если привлечь строительные компании на площадку невозможно, создают ЖСК, который при содействии мэрии и областного минстроя завершает строительство и, помимо прочего, собирает на эти цели дополнительные средства.

Поссориться и опоздать

По данным Ларисы Гильмутдиновой, в настоящее время реестр проблемных домов, который ведет региональный минстрой, содержит примерно 50 объектов, сдачи которых ожидают более 5 тысяч участников долевого строительства.

Оценив динамику привлечения сторонних организаций к достройке объектов как положительную, в числе предприятий, участвующих в таких проектах, Александр Колмаков отметил ООО СК «Баутехник» (объект на улице Некрасова, 63, объекты на улице Тульской), ООО «Форест» (объект на улице 1-я Клиническая), ООО «Сибакадемстрой», перезаключившее договор с 93 обманутыми дольщиками.

– К сожалению, крупные строительные компании, за исключением «Сибакадемстроя», неохотно берутся за незавершенные объекты, – констатирует Лариса Гильмутдинова. – Дело в экономической составляющей, к тому же это еще и нервы – никто не желает возиться и участвовать в спорах с гражданами. Одна из проблем – разногласия среди дольщиков, которые образуют группировки. Были случаи, когда во время процедуры банкротства застройщика они создавали несколько ЖСК, каждый из которых претендовал на завершение строительства.

По словам Евгения Смышляева, междоусобная война дольщиков, полем битвы для которых являются залы судебных заседаний и кабинеты должностных лиц, отодвигает срок окончания строительства на год-полтора.

Застраховать и обеспечить

Защитить средства частных инвесторов призван Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающий в силу с 1 января 2014 года, который обяжет застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками. Таким образом, в случае банкротства строительной компании им гарантированно вернут всю сумму денег, уплаченную по договору участия в долевом строительстве.

Как рассказал генеральный директор саморегулируемой организации «Строительное региональное партнерство», заместитель руководителя комиссии по ЖКХ, градостроительству и местному самоуправлению Общественной палаты Новосибирской области Максим Федорченко, обеспечивать ответственность придется по объектам, продажи квартир в которых начнутся с 1 января, без этого регистрация договора долевого участия будет невозможна. При этом гражданам должны предоставить информацию о способе обеспечения, будь то банковское поручительство, полис страхования от невыполнения обязательств от страховой компании либо членство в Обществе взаимного страхования (ОВС), созданного Минрегионом. Все участники ОВС несут полную материальную ответственность друг за друга. Если кто-то из них обанкротится и страхового фонда на выплаты не хватит, недостающее покроют в складчину члены ОВС.

– Базовые страховые тарифы не должны привести к подорожанию квадратного метра и, соответственно, тормозить жилищное строительство, – считает Максим Федорченко.

Судя по всему, делить бремя ответственности с застройщиками финансисты и страховщики не готовы.

– Поручительство – довольно дорогой продукт для банков, и поручиться они готовы, как правило, за те компании, проекты которых финансируют, – рассуждает Максим Владиславович. – Для членства в ОВС имеют значение рейтинги застройщика, объемы сдаваемого жилья и размер основных средств, так что вступить туда смогут далеко не все. Большинство крупных страховых компаний также пока не рискуют страховать застройщиков. Пойдут на это специализированные фирмы, имеющие опыт технического надзора, оценки девелоперских проектов и надежности застройщика. Две из них – московская и местная – выйдут на новосибирский рынок в ближайшей перспективе.

Поторопиться и обойти

По информации Ларисы Гильмутдиновой, в настоящее время на территории Новосибирской области заключено примерно 40 тысяч договоров участия в долевом строительстве на общую сумму более 90 миллиардов рублей.

– Поквартально в 2012 и 2013 годах количество заключаемых договоров превышает докризисный период. Тогда самое большое число договоров – около 6 тысяч – заключили во втором квартале 2008 года, – делится наблюдениями она. – В четвертом квартале 2012 года заключили более 7 тысяч договоров. Как правило, в первом квартале происходит небольшое снижение: так, с января по март 2013 года подписали чуть более 4,5 тысячи договоров. Далее снова подъем – во втором квартале примерно 6 тысяч договоров долевого участия.

Лариса Юльевна полагает, что цифры за четвертый квартал 2013 года превысят показатели аналогичного периода 2012 года, поскольку многие застройщики попытаются обойти обеспечительные новации, заключив первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в уходящем году – в этом случае требования нового закона на объект не распространяются.

– Многие застройщики сейчас торопятся (заключать договора. – Ред.) не потому, что являются недобросовестными, – просто они хотят сэкономить на страховке, чтобы уменьшить себестоимость жилья, – оправдывает их Максим Федорченко.

Посереть и найти альтернативу

По мнению Максима Федорченко, принятие закона «сделает рынок более цивилизованным»:

– Основная задача страхования ответственности – создать барьер для появления на рынке недобросовестных, слабых и закредитованных компаний, не обладающих должным опытом и средствами, которые дурят людей, когда продают им нереально дешевые квадратные метры. Получить обеспечение они не смогут. Кроме того, имея четкий коммерческий интерес, страховщики и поручители будут контролировать ход строительства, чтобы не допустить его замораживания и нецелевого расходования денег инвесторов.

Поскольку стройки, подпадающие под действие нового закона, стартуют в следующем году, его эффективность станет понятна лишь через полтора-два года.

– Сомневаюсь, что банки, страховые фирмы и ОВС смогут покрыть убытки от глобального экономического кризиса, – говорит Максим Федорченко. – Если кто-то придумает страхование от кризиса, ему сразу же дадут Нобелевскую премию. Но даже в тяжелой ситуации сильным застройщикам будет проще выжить и не подвести дольщиков.

А пока эксперты призывают граждан к бдительности, рекомендуют тщательно взвешивать риски и только после этого принимать решение о покупке квартиры в доме, которого фактически еще нет.

– Вероятно, вновь станут актуальными так называемые «серые» варианты – привлечение денежных средств граждан до регистрации договора долевого участия в строительстве либо, к примеру, по договорам займа, предварительным и инвестиционным договорам, вексельным схемам, – предполагает Лариса Гильмутдинова.

Таким образом, чувства абсолютной защищенности у потенциальных дольщиков возникать не должно.

– Вводить обеспечение ответственности было необходимо еще пять-шесть лет назад, – считает Евгений Смышляев. – Эти меры запоздалые. Да, для слабых компаний они станут барьером, крупные же у нас в Новосибирске в обход 214-ФЗ, причем имея на то основания, действуют через создание ЖСК (кооперативы к закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» отношения не имеют. – Ред.).

Фото с сайта photocentra.ru