Страх и риск: квартиры от застройщика могут подорожать

Реализация 414-ФЗ – закона об обеспечении ответственности застройщиков – грозит обернуться ростом цен на квартиры в новостройках Новосибирска и вытеснением с рынка мелких компаний. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Сэкономить, чтобы построить

С 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», обязавший застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками. Закон призван защитить средства частных инвесторов: в случае банкротства строительной компании им вернут всю сумму денег, уплаченную по договору участия в долевом строительстве (подробнее об этом – в статье «Тяжкая доля»). Способов обеспечения ответственности три – банковское поручительство, страхование на коммерческом рынке, членство в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ).

Как рассказала руководитель юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова, часть застройщиков обошли обеспечительные новации, поторопившись заключить первый договор долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома в конце 2013 года – в этом случае требования нового закона на объект не распространяются.

– Они хотели сэкономить на страховке, чтобы уменьшить себестоимость жилья, – говорит генеральный директор саморегулируемой организации «Строительное региональное партнерство» Максим Федорченко.

Кроме того, по словам министра строительства и ЖКХ Новосибирской области Дениса Вершинина, это позволяет им не останавливать стройку, поскольку без обеспечения ответственности регистрация ДДУ невозможна, а «прикрывать тылы» застройщикам сегодня не готовы ни банки, ни страховые компании, и филиала ОВСЗ в Новосибирске еще нет.

– Все вышеперечисленное мешает начать возведение новых объектов, – делает выводы министр (подробнее об этом – в статье «Планы серьезные, деньги тоже»).

По информации Ларисы Гильмутдиновой, в Новосибирской области работают 190 застройщиков. В настоящее время на территории региона возводят 470 объектов долевого строительства на сумму более 90 миллиардов рублей (в Российской Федерации в долевку привлечено 1,3 триллиона рублей).

Заручиться или застраховаться?

– Банковская ставка по гарантийным договорам будет для застройщика неподъемной в силу ряда издержек, в том числе необходимости резервирования средств, а также жесткого контроля со стороны Центробанка РФ, – говорит председатель совета директоров ООО «Единый Строительный Банк» Станислав Мацелевич. – Поэтому основным вариантом обеспечения ответственности станет страхование.

Как сообщил исполнительный директор ООО СК «Приоритетное страхование» Евгений Фатеев, «с учетом новизны страхового продукта и того, что предложений на рынке объективно немного», базовая ставка по программе страхования ответственности застройщиков составит 1,5 % годовых, с учетом поправочных коэффициентов – от 0,3 % до 5 %. На изменение ставки повлияют репутация потенциального клиента, его опыт работы на рынке жилищного строительства и реализации проектов в рамках 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». – Ред.), количество квартир, проданных по долевым договорам, финансовые показатели и этап, на котором находится строительство.

– Средняя нагрузка на ДДУ не превысит 1,5 %, так как добросовестные застройщики предлагают квартиры не на этапе котлована, а когда значительная часть работ уже выполнена, – полагает Станислав Мацелевич.

По мнению руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григория Якобсона, применение повышающих коэффициентов приведет к увеличению финансового бремени так называемых предприятий без репутации, к числу которых страховщики наверняка отнесут новичков и мелких застройщиков, что вынудит эти компании увеличить стоимость квадратного метра жилья.

– Скорее, страховщики станут отбраковывать ненадежных, по их мнению, застройщиков и отказывать им в обеспечении ответственности, вместо того чтобы устанавливать повышающие коэффициенты – три, пять, да хоть десять процентов – это будет слабой защитой, – считает Станислав Мацелевич. – В любом случае выплачивать придется 100 %. Поэтому новый закон будет способствовать монополизации первичного сектора жилья.

– Крупные компании останутся, мелких вытеснят, а зайти на рынок новым игрокам будет невозможно, за исключением гигантов типа СУ-155, – уточняет независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Кого примут в столичном обществе?

Достойным конкурентом банкам и страховым компаниям могло бы стать НО «ОВС застройщиков», образованное по инициативе Министерства регионального развития РФ.

– На момент организации казалось, что для участников Общества создадут наиболее доступный механизм страхования, ведь учредителями являются сами игроки рынка, которые не заинтересованы в высоких ставках, – говорит руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик. – Мы рекомендовали установить страховой тариф 0,05 % – этого достаточно, чтобы содержать аппарат и в течение первого года работы накопить около миллиарда рублей страховых резервов. Однако при наличии поправочных коэффициентов от 0,1 до 10 в настоящее время страховой тариф составляет 1,2 %, что сопоставимо с расценками страховых коммерческих компаний. Вступительный взнос был определен на уровне 1,5 миллиарда рублей, позже его снизили до 500 тысяч.

Предложение о создании альтернативных страховых обществ в регионах, которые могли бы назначать свои тарифы, правительство отклонило, а первые филиалы НО «ОВС застройщиков» на местах, по словам Кирилла Холопика, открывают на базе строительных компаний.

– Наверное, неправильно, когда другие девелоперы пойдут к ним сдавать документы и презентовать бизнес-планы, доказывая свою надежность, – продолжает эксперт. – Разумеется, представители ОВСЗ должны быть независимыми и соблюдать коммерческую тайну.

Чтобы создать барьер для недобросовестных заявителей, документы, представленные для вступления в ОВЗС, будут проверять самым тщательным образом, в том числе направляя запросы в соответствующие организации.

– У строительной компании попросят около 60 документов, – говорит Кирилл Холопик. – Вполне вероятно, что на их рассмотрение образуется очередь.

Впрочем, занимать в ней место застройщики Новосибирска не торопятся.

– Все участники ОВСЗ несут полную материальную ответственность друг за друга, – поясняет Максим Федорченко. – Предположим, кто-то из них обанкротится и страхового фонда на выплаты не хватит, тогда недостающее покроют в складчину члены Общества.

По оценке Кирилла Холопика, если с проблемами выполнения обязательств перед дольщиками столкнутся несколько крупных московских компаний, то за ними пойдут на дно остальные члены ОВСЗ.

Обходным путем

Со вступлением в силу нового закона у частных инвесторов появится гарантия возврата вложенных в долевку средств в случае банкротства застройщика, чей бизнес теперь зависит от банков, страховых компаний и ОВСЗ.

– Дольщик не может самостоятельно определить, возможно ли реализовать проект в заявленные сроки и по заявленной цене, – констатирует Станислав Мацелевич. – В рамках нового закона оценивать его предстоит банкам и страховщикам с их штатами экономистов, которые решат, стоит ли обеспечивать риски застройщика. И это не так уж плохо. Не знаю, обрадуются ли строительные компании такому вмешательству. Наверное, нет.

– В течение последних лет компания «Краснообск Монтажспецстрой» ни разу не нарушила сроки сдачи объекта, но квартиры в новостройках продает на этапе котлована – потому что спрос есть, – приводит пример Сергей Николаев. – И сейчас она должна отдать кому-то 40 миллионов рублей только потому, что где-то существуют недобросовестные застройщики, а государственные органы не в состоянии их контролировать.

Как предположила Лариса Гильмутдинова, вероятно, вновь станут актуальными так называемые серые варианты – привлечение денежных средств граждан до регистрации договора долевого участия в строительстве либо по договорам займа, предварительным и инвестиционным договорам, вексельным схемам (а 414-ФЗ защитит исключительно тех, кто купил квартиру по ДДУ). Однако, по мнению экспертов, значительная часть порядочных застройщиков все-таки предпочтут работать на принципах ЖСК (жилищно-строительного кооператива) – это законная форма продажи строящегося жилья, на которую страхование ответственности не распространяется.

– Квартиры через ЖСК продает самый крупный застройщик Новосибирска – «Дискус», который за последние восемь лет сдал 600 тысяч квадратных метров жилья, – говорит Сергей Николаев.

В числе очевидных недостатков нового закона – издержки, связанные с обеспечением ответственности, включат в стоимость квартир.

– В пояснительной записке к 414-ФЗ сказано, что в результате нововведений цена квадратного метра жилья на первичном рынке увеличится на 4 %, – говорит Станислав Мацелевич. – Надеюсь, что такого существенного роста не последует.

Сергей Николаев, напротив, уверен, что стоимость квартир от застройщиков Новосибирска вырастет «значительно – даже не на 5 %, а на 10–15 %».

Наряду с удорожанием квадратного метра, новосибирцев, которые хотят купить первичное жилье, волнуют гарантии достройки объекта.

– Завершить строительство может банк, страховая компания или ОВСЗ, – рассуждает Станислав Мацелевич. – Страховой случай по новостройке – это сотни миллионов рублей, а чтобы ввести дом в эксплуатацию, вероятно, понадобится сумма в несколько раз меньше. Здесь интересы всех участников процесса совпадают – дольщики также будут стремиться получить не деньги, которые внесли ранее, а квартиру.

По словам Кирилла Холопика, правительство РФ рассчитывает, что в перспективе застройщики не будут продавать жилье с помощью ДДУ. Государство намерено сосредоточить усилия на совершенствовании банковской системы: кредиты должны предоставлять под 1,5 % годовых, а требования к обеспечению сделать разумными.

Фото с сайта www.ksonline.ru, www.megansk.ru

Ирина ВИДУЛИНА