Решить проблему ветхого и аварийного жилья в отдельно взятом городе мешают пробелы в российском законодательстве. Предложения, выработанные в Новосибирске, рассмотрят на федеральном уровне. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

В минувший вторник в Новосибирске состоялась межрегиональная конференция «Проблемы развития и застройки территорий, занятых ветхим и аварийным жильем, и пути их решения».

Организаторы мероприятия – Национальное объединение застройщиков жилья, правительство Новосибирской области, мэрия города Новосибирска, при содействии Законодательного собрания НСО, Совета депутатов города Новосибирска, Общественной палаты НСО; соорганизаторы – ГК «Стрижи».

Взять курс на ускорение

В соответствии с постановлением премьер-министра РФ Дмитрия Медведева, подписанным 27 ноября 2013 года, аварийное жилье в стране должны ликвидировать до 1 сентября 2017 года.

– Все дома, признанные аварийными на 1 января 2012 года (их 147. – Ред.), муниципалитет планирует расселить до конца 2015 года, – заявил первый заместитель мэра Владимир Знатков. – По итогам 2013 года расселят 105 домов, в 2014 году – 115. Объем предстоящей трехлетней работы сопоставим с тем, который был выполнен в течение девяти лет. Но и эти темпы нас не устраивают.

Сегодня в Новосибирске износ 60 % и выше имеют 1 570 домов общей площадью более 660 тысяч квадратных метров. Масштабы бедствия не позволяют решить проблему переселения новосибирцев из бараков лишь за счет средств, поступающих из бюджетов трех уровней. В рамках реализации программы «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий», утвержденной в 2012 году, к освоению земельных участков, обремененных наличием аварийного жилфонда, привлекают строительные компании. При этом, чтобы обеспечить последним рентабельность участия в проекте, для них стремятся создать благоприятные финансово-экономические условия: часть расположенных в зоне застройки домов расселяет мэрия. В настоящее время в ходе реализации программы заключено 18 договоров на расселение 101 дома (85 домов – строительными компаниями, 16 – мэрией). Кроме того, в муниципалитете рассматривают возможность развития 32 застроенных территорий общей площадью более 34 га, где расположены 147 аварийных МКД.

– В Новосибирске очень мало резервов для комплексного строительства, и расселение самый очевидный из них, – комментирует генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. – Это похоже на разминирование поля, причем по собственной инициативе. Но если этого не будут делать девелоперы, этого не сделает никто.

Выкупить с прибылью

– Установленная Минэкономразвития выкупная стоимость квадратного метра общей площади жилых помещений (35 980 рублей. – Ред.) уже не адекватна текущей рыночной ситуации, – категоричен Владимир Знатков. – Мэрия строит два дома для переселенцев в Ленинском и Калининском районах, что не входит в задачи муниципалитета, но мы вынуждены пойти на эти меры, поскольку на рынке существует дефицит квартир, которые застройщики готовы продать по такой цене.

Председатель комиссии по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска Вячеслав Илюхин подтвердил, что у комитета по жилищным вопросам мэрии действительно возникают проблемы при приобретении жилья для детей-сирот и льготников, а также при расселении ветхих и аварийных домов.

– Себестоимость квадратного метра, с учетом банковской нагрузки по кредитам, приближается к 35 тысячам рублей, – говорит он.

– В прошлом году наша компания участвовала в двух программах по 185-ФЗ: мы продали мэрии 50 квартир с отделкой по 34 200 рублей в кирпичных домах, – приводит пример Игорь Белокобыльский. – Это, мягко говоря, благотворительность. В Новосибирске застройщики добросовестные, а на Севере и в европейской части России под это скудное финансирование (по цене Минэкономразвития. – Ред.) строят откровенные бараки.

Как полагает Вячеслав Илюхин, выкупную стоимость должны определить специалисты в соответствии со сформировавшимися среднерыночными ценами, а также с учетом местоположения дома и материала, из которого он возведен.

– Как правило, для льготных категорий граждан мэрия приобретает самые дешевые квартиры в домах из панелей, причем не из самых лучших, – продолжает он. – Мне кажется, что цена (выкупная. – Ред.) должна быть выше как минимум на 3-4 тыс. рублей – это минимальная прибыль, которую получит предприятие.

По мнению генерального директора компании «Сибирь-Развитие», депутата Совета депутатов города Новосибирска Дмитрия Червова, выкупная стоимость квартир с отделкой, «которая могла бы привлечь застройщиков к тому, чтобы сдавать жилье муниципалитету», – 40 тысяч рублей за квадратный метр в панельном доме и до 50 тысяч в кирпичном.

– Бюджет должен уйти от прямого финансирования расселения ветхого и аварийного жилья, а вместо этого стимулировать банки к кредитованию застройщиков, осуществляющих этот процесс, – убежден Дмитрий Червов. – Каким образом? Путем компенсации процентной ставки заемщику, взявшему целевой кредит на расселение, а также обеспечения государственных гарантий на выданные суммы.

Разбить на этапы, подключить энергетиков

По словам Игоря Белокобыльского, развитие застроенных территорий возможно лишь в том случае, если затраты на их расселение сопоставимы с коммерческой стоимостью земли. Участков, соответствующих этим условиям, в Новосибирске единицы, и речь не о них. Существующие механизмы стимулирования застройщиков имеют небольшой КПД.

Так, согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса РФ, начать строительные работы на земельном участке компания вправе только после того, как расселит все расположенные там аварийные дома.

– Для расселения участка, в границах которого расположено 40 бараков, требуется около миллиарда рублей, – отмечает господин Белокобыльский. – Найдите новосибирского застройщика, который способен направить на эти цели такие средства.

Поэтому участники конференции предлагают выработать схему планировки земельного участка, чтобы осваивать его можно было поэтапно. К слову, в законодательстве нет четкого определения «поэтапного освоения». Наверное, приступить к нему застройщики и муниципалитет могли бы, взяв на вооружение принцип «что не запрещено, то разрешено», но панацеей от проблем, связанных с расселением, он не является.

– Не урегулирован вопрос и с индивидуальным жильем, – добавляет Вячеслав Илюхин. – Иногда на комплексных площадках помимо бараков стоят два-три частных дома. Сносить их разрешено только для муниципальных нужд, в перечень которых развитие застроенных территорий не входит.

Поскольку наличие ветхого и аварийного жилья – проблема социальная, подключить к ее решению, причем буквально, необходимо и энергетиков.

– Государство должно обязать естественные монополии развивать сети за счет собственных инвестиционных программ этих компаний, – считает Игорь Белокобыльский.

– В себестоимости одного квадратного метра жилья затраты на подключение к энергоресурсам составляют от 3 до 7 тысяч рублей.

– Плату за подключение к энергоресурсам участков, где идет расселение ветхих и аварийных домов, должны взимать на льготных условиях либо не взимать вообще, – вторит коллеге Вячеслав Илюхин.

Ссылаясь на существующую практику, Владимир Знатков оценил шансы воплотить в жизнь озвученные на конференции инициативы как реальные.

Ирина ВИДУЛИНА

Справка

В 2004 году в Новосибирске утвердили городскую программу по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. С 2008 года город регулярно получает финансовую поддержку на расселение от Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ. С ее помощью расселили 189 многоквартирных домов. Общий объем денежных средств, направленных на эти цели в Новосибирск, составил 1 миллиард 525 миллионов рублей. Всего же за период с 2004 по 2012 год расселили 261 дом общей площадью 104 тысячи квадратных метра. В новые квартиры въехали 2 800 семей (8 тысяч человек).

Работу по расселению осуществляют в рамках следующих программ:

В ближайшие годы общий объем финансирования расселения ветхого и аварийного жилья составит 5,8 миллиарда рублей (из них более 1,7 миллиарда – средства инвесторов).