Банкиры говорят о доступности жилищных кредитов и вместе с тем признают, что купить квартиру в ипотеку среднестатистический новосибирец пока не может: всему виной – цены на недвижимость.

Абстрактная доступность

По словам экспертов, в настоящее время банки, «подстраиваясь под рынок», анализируют потребности клиентов и совершенствуют кредитные условия: снижают процентные ставки, сокращают «набор» необходимых для оформления договора ипотеки документов и сроки рассмотрения заявок от потенциальных заемщиков.

– В свою очередь, финансовая грамотность населения выросла, клиенты начали активно рассматривать варианты улучшения жилищных условий с использованием заемных средств, – комментирует начальник отдела продаж ипотечного кредитования Новосибирского филиала ОАО «Банк Москвы» Максим Постников.

Как полагает руководитель Ипотечного центра Сибирского филиала ОАО «Промсвязьбанк» Дмитрий Барышников, ипотека доступна любому человеку, который получает доход от своей трудовой деятельности.

– Получить ипотечный кредит может гражданин РФ в возрасте от 21 года до 60 лет, имеющий постоянное место работы и сумму, необходимую для минимального первоначального взноса, – утверждает начальник отдела ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» (ОАО) Татьяна Жерлицина.

– Средняя процентная ставка по ипотеке – 12 % годовых, и, конечно, по сравнению с европейскими странами это много, – говорит начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» (ОАО) Евгения Гречихина. – С другой стороны, если в начале 2000-х годов при помощи ипотечных средств совершали 10 % сделок с недвижимостью, то в настоящее время этот показатель, по данным Росреестра, вырос до 25 %.

По мнению заместителя управляющего филиалом банка УРАЛСИБ в Новосибирске Владимира Вовкудана, понятие «доступность» абстрактное и применить его в отношении ипотеки можно, лишь привязав к общему уровню доходов населения и ассортименту банковских предложений.

– Так, квартиры на первичном рынке хорошо раскупают благодаря специализированным ипотечным продуктам, – подчеркивает он. – Однако массовой ипотека пока не стала. Причина – в высоких ценах на недвижимость. Даже при низкой ипотечной ставке жилье по таким ценам будет малодоступным из-за высокого первоначального взноса и высоких ежемесячных платежей.

С коллегой согласна и заместитель управляющего Новосибирским филиалом «ЮниКредит Банк» (ЗАО) Ольга Фадеева:

– Процентная ставка не является ключевым фактором доступности ипотеки. В большинстве крупных городов стоимость квартир такова, что позволить себе оформить жилищные кредиты могут, как правило, люди с достаточно высокими доходами.

Квартира в ипотеку: ставки меньше – суммы больше

В 2013 году в Новосибирской области доля ипотечных сделок в общем количестве продаж объектов недвижимости, по оценке специалистов Новосибирского филиала ОАО «Банк Москвы» (совместно с основными игроками рынка), составила не более 20 %; по данным Сибирского филиала ОАО «Промсвязьбанк» – примерно 25–30 %; по информации филиала банка УРАЛСИБ – чуть меньше половины.

Заместитель председателя Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Наталья Кочкина обратила внимание, что во втором полугодии 2013 года объемы выдачи жилищных кредитов росли более быстрыми темпами, чем в первом. Так, за 12 месяцев прошлого года ипотеку от Сбербанка в Новосибирской области взяли 9,6 тысячи человек на общую сумму 13 миллиардов рублей, тогда как в 2012 году – 7,2 тысячи на сумму 8,7 миллиарда.

В «ЮниКредит Банке», по словам Ольги Фадеевой, количество жилищных займов ежегодно растет, но не намного.

– В целом темп роста на рынке ипотечного кредитования, как и прогнозировали аналитики, не превысил 25 %, – делает выводы Евгения Гречихина.

Однако в Сибирском филиале ОАО «Промсвязьбанк» сообщили, что «в процентном отношении приросли вдвое». В Новосибирском филиале ОАО «Банк Москвы» количество сделок в 2013 году по сравнению с предыдущим увеличилось в 2,5 раза.

Тем неожиданнее заявление Владимира Вовкудана (более половины продаж кредитных продуктов в филиале банка УРАЛСИБ в Новосибирске приходится на ипотеку):

– По сравнению с 2012 годом количество выданных жилищных займов уменьшилось на 20 %, что обусловлено плавным повышением ставок у всех участников рынка ипотеки. При этом общий объем жилищного кредитования остался практически на том же уровне.

Опрошенные корреспондентом «Новосибирской недвижимости» эксперты в один голос заявили, что ставки не повышали, а, наоборот, снижали – в рамках специальных акций для различных категорий ипотечных заемщиков.

– В Банке «Петрокоммерц» ставки опустились в диапазоне от 0,25 до 1 % годовых, – констатирует Татьяна Жерлицина.

– Ставки не росли как в «Банке Москвы», так и в целом по рынку, – делится наблюдениями Максим Постников. – Напротив, к концу 2013 года отмечена тенденция к их снижению на 0,5–0,75 %.

Увеличение средней суммы ипотечного кредита специалисты связывают с ростом цен на недвижимость и укреплением кредитоспособности клиентов.

– Оценивая свои возможности, люди выбирают приемлемые для себя варианты, – комментирует Максим Постников.

Так, в Новосибирском филиале «Банка Москвы» средняя сумма жилищного кредита увеличилась с 1,2 миллиона рублей в 2012 году до 1,6 миллиона рублей в 2013-м, в УРАЛСИБЕ – с 1,1 миллиона рублей до 1,3 миллиона (на 15 %).

В банке «Левобережный» этот показатель вырос примерно на 20 % (конкретных цифр Евгения Гречихина предпочла не называть), в Сибирском банке ОАО «Сбербанк России» – с 1,1 миллиона рублей до 1,2 миллиона, в Новосибирском филиале «ЮниКредит Банка» – с 1,78 миллиона рублей до 1,79 миллиона в 2013-м.

– В Сибирском филиале ОАО «Промсвязьбанк» средняя сумма кредита также изменилась несущественно, – говорит Дмитрий Барышников. – Речь идет о нескольких процентах.

Первичное вторично

– В 2013 году доля ипотечных кредитов, выданных в Банке «Левобережный» на квартиры в новостройках, осталась стабильно высокой и составила около 40 %, – констатирует Евгения Гречихина.

В Банке «Петрокоммерц» 85 % ипотечных клиентов совершают сделки со вторичным жильем.

– Спросом пользуются двухкомнатные квартиры в спальных районах с развитой социально-бытовой инфраструктурой – детскими садами, школами, торговыми центрами, – отмечает Татьяна Жерлицина. – А спрос на квартиры в строящихся домах напрямую зависит от того, прошел ли застройщик вместе с объектом аккредитацию в банке.

У клиентов УРАЛСИБА популярны новостройки:

– Примерно 70 % ипотечных сделок – это покупка квартир в строящихся и только что сданных в эксплуатацию объектах, – говорит Владимир Вовкудан. – Чаще всего это относительно недорогие однокомнатные в спальных районах либо квартиры-студии без отделки.

Обратная пропорция в Сибирском банке ОАО «Сбербанк России»: 70 % заемщиков, оформивших там ипотеку, покупают вторичное жилье, а 30 % – квартиры в новостройках. В ипотечном портфеле «Банка Москвы» доля кредитов на новостройки также около 30 %. – Самые востребованные квартиры, они же и самые ликвидные, – однокомнатные и студии, – подтверждает Максим Постников.

Новостройки выбирает и треть «ипотечников» Сибирского филиала ОАО «Промсвязьбанк».

По словам Владимира Вовкудана, более половины ипотечных заемщиков УРАЛСИБА – молодые, активные и, как правило, семейные люди от 25 до 35 лет, финансово грамотные и дисциплинированные. Доля клиентов от 36 до 44 лет – 16 %, от 45 и старше – 17 %, они предпочитают ипотеку с большим первоначальным взносом.

Как сообщил менеджер по продвижению Управления ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС» Сергей Морковин, основными потребителями их ипотечных продуктов также являются молодые семьи в возрасте до 35 лет с одним ребенком: максимальная сумма кредита в их случае – до 2 миллионов рублей на срок до 20 лет.

– Ипотечные кредиты в Банке «Петрокоммерц» в основном берут семейные пары в возрасте от 25 до 40 лет, которые имеют стабильный доход – 30-45 тысяч рублей – и готовы заплатить первоначальный взнос в размере 20–30 % от стоимости квартиры, – рассказывает Татьяна Жерлицина.

Ипотечные заемщики «Банка Москвы» – в основном те, кто работают по найму, в возрасте от 25 до 45 лет, с одним либо двумя детьми.

Стандартного «портрета» человека, который оформляет ипотеку в Сбербанке, нет.

– Продукт стал своим для различных категорий клиентов, – делает выводы Наталья Кочкина, с которой согласны большинство экспертов.

Ипотека для молодых семей – это возможность купить первое собственное жилье (речь идет о квартире небольшой площади).

– Одно- или двухкомнатные квартиры приобретают еще и с инвестиционными целями, в том числе для последующей сдачи в аренду, – добавляет Дмитрий Барышников.

Лица от 35 лет с помощью ипотеки улучшают жилищные условия, к примеру переезжают в трехкомнатную квартиру:

– Обычно они покупают квартиры стоимостью до 4,5 миллиона рублей, а средний размер займа не превышает 1,5 миллиона, – говорит Сергей Морковин.

По доходу и расчет

Характерная черта всех «портретов» ипотечных заемщиков – стабильный доход, соответствующий требованиям банка.

– Выдать среднюю сумму кредита в размере 1,6 миллиона рублей могут семьям, чей совокупный доход не менее 30,5 тысячи рублей (расчет предоставлен на 15 лет. – Ред.), – говорит Максим Постников.

По мнению Евгении Гречихиной, оптимально, если совокупный доход семьи превышает платеж по ипотеке на 45 %.

– В идеале платеж должен составлять не более трети семейного дохода – в этом случае погашать кредит будет не так обременительно, – считает Дмитрий Барышников. – На самом деле, все зависит от кредитной политики банка. В реальных условиях соотношение «платеж – доход» выше и стремится к 50 %.

В части банков подчеркнули, что к расчетам платежеспособности клиента подходят индивидуально.

– Требования к уровню дохода зависят от программы кредитования, – говорит Владимир Вовкудан. – К примеру, если это «Молодая семья», то заемщик должен зарабатывать от 30 до 40 тысяч рублей в месяц.

О благонадежности потенциального заемщика, по словам Татьяны Жерлициной, свидетельствует его быстрый карьерный рост, высшее образование и наличие сбережений.

– При анализе дохода семьи расходы на содержание иждивенцев не учитываются, поэтому наличие детей помехой не является, – продолжает она. – Кроме того, для получения максимальной суммы кредита банки готовы принять во внимание доходы третьих лиц. Стать созаемщиками могут не только близкие родственники.

– Наличие или отсутствие «белого» дохода у заемщика указывает лишь на степень прозрачности бизнеса его работодателя, – говорит Сергей Морковин. – Если заемщик не подтверждает «белый» доход по форме 2-НДФЛ, процентная ставка по ипотечному кредиту будет выше, чем у клиента, который такое подтверждение предоставил. Хотя и в том и другом случае риски для банков практически одинаковы, независимо от наличия справки и размера первоначального взноса.

Предпосылок для ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов в 2014 году банкиры не видят.

– Вероятно, ставки на ипотечном рынке чуть позже будут скорректированы в пределах 1 %, – предполагает Владимир Вовкудан.

Эксперты единодушны: условия кредитования зависят от самочувствия российской экономики и резкое увеличение ставок произойдет только в ситуации кризиса.

– Разумеется, это уменьшит спрос на недвижимость, – делает выводы Дмитрий Барышников.

– Чтобы не потерять ипотеку, банки будут проводить различные маркетинговые акции для повышения конкурентоспособности и объемов продаж, – говорит Владимир Вовкудан.

Прогнозировать процентные ставки по ипотеке Наталья Кочкина также не берется:

– Даже если ставки вырастут, не стоит откладывать покупку квартиры с помощью жилищного займа в надежде на то, что они упадут. Лучше жить в своей квартире и погашать кредит, чем платить за аренду жилья – не вижу смысла в этих затратах. Пока есть интересные банковские предложения, нужно ими пользоваться.

Фото с сайта raidoma.ru, www.an-ngr.ru